商鋪原價出售需要繳稅嗎？

　問：108萬買的商鋪如果原價賣，要繳多少稅?

　　解答：

　　需要區分很多種情況。

　　(一)出售方屬于個人

　　假如有購買發票證明是原價出售的，只是不需要繳納個人所得稅。

　　對于商鋪出售，幾乎不存在稅收優惠政策，因此個人出售商鋪涉及到增值稅及其附加稅費、印花稅。

　　1.增值稅及其附加

　　《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)第四條規定：“小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

　　(一)小規模納稅人轉讓其取得(不含自建)的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　(二)小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅;其他個人按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。”

　　因此，對于小規模納稅人(個人也屬于)出售不動產需要區分為外購與自建兩種情形，然后按照上述規定計算應繳納的增值稅。如果個人是外購的商鋪原價出售，只要價格是公允的，且有原購買發票證明是原價出售的，按照上述規定計算的應交增值稅就為零。

　　附加稅費是指城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，是根據實際繳納的增值稅計算的。

　　2.印花稅

　　商鋪轉讓，屬于不動產轉讓，根據2022年7月1日正式實施的《印花稅法》規定，不動產轉讓需要按照“產權轉移數據”繳納印花稅，稅率為價款的萬分之五。

　　個人出售商鋪即便是原價出售，也是需要繳納印花稅的(包括企業)。

　　(二)出售方屬于企業的

　　1.企業所得稅

　　企業出售商鋪，取得的收入應作為當期的財產轉讓收入，計入當期應稅收入;商鋪原購買價款和稅法等作為計稅基礎，減去已經依法稅前扣除的折舊額，剩余金額可以在當期進行稅前扣除。

　　因此，企業即便是原價出售，如果前期已經有折舊額稅前扣除過，出售依然會產生固定資產處置利得，增加當期的應納稅所得額。

　　2.增值稅

　　企業分為增值稅小規模納稅人和一般納稅人。小規模納稅人出售商鋪的增值稅處理，詳見前面“出售方屬于個人”的內容，不再贅述。

　　《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)第三條規定：“一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：

　　(一)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　(二)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　(三)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　(四)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　(五)一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　(六)一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。”

　　對于一般納稅人出售不動產，增值稅規定與計算就比較復雜了，需要區分上述6種情況。不管哪種情況，作為一般納稅人在原價出售商鋪時，都是需要計算應繳納增值稅稅額的。